A ‘Base de Valor’ na Avaliação Imobiliária

A base de valor define o tipo de valor a ser apurado na avaliação imobiliária. A escolha criteriosa da base de valor a adoptar, garante que a estimativa de valor refletirá adequadamente o contexto e os objetivos para os quais foi solicitada uma dada avaliação.

A ‘Base de Valor’, de acordo com as Normas Europeias de Avaliação, define-se como uma descrição dos pressupostos fundamentais usados para efeitos de uma avaliação efectuada com um determinado objectivo.

A determinação da ‘Base de Valor’ é uma etapa crucial no processo de avaliação de um imóvel, porque da mesma resultará o tipo de valor que será apurado numa avaliação imobiliária.

A mais ‘importante’ ‘Base de Valor’ – também por ser aquela que mais comummente é utilizada – é o ‘Valor de Mercado‘. Além do ‘Valor de Mercado’, de acordo com as Normas Europeias de Avaliação (EVS 2020), existem 7 outras ‘bases de valor’; ‘a saber’:

‘Justo Valor’, ‘Valor Especial’, ‘Valor de Investimento’, ‘Valor de Bem Hipotecado’, ‘Valor para efeito de Seguro’, ‘Valor para Tributação’ e ‘Valor para Expropriação ou Indemnização’.

A escolha da base de valor tem implicações significativas nos procedimentos de avaliação utilizados e no valor final obtido. A escolha da ‘Base de Valor’ a adoptar deverá estar associada ao objectivo da avaliação e será essencial à prossecução do mesmo. Por exemplo, se o objectivo de uma avaliação for estimar o valor potencial de venda de um imóvel no ‘mercado aberto’, o ‘Valor de Mercado’ será o mais recomendado. Por outro lado, se a intenção for suportar a decisão de investimento de um investidor específico, o ‘Valor de Investimento’ poderá ser mais ajustado. Se a avaliação a realizar tiver fins contabilísticos, a base de valor ‘Justo Valor’ será a mais adequada.

Assim, além de orientar o trabalho do avaliador imobiliário, a clara definição da base de valor no início do processo fornece transparência aos utilizadores do estudo de avaliação quanto à respectiva natureza e propósito. Isso aumenta a utilidade da avaliação para a tomada de decisão pelo cliente.

Em resumo, a escolha criteriosa da base de valor a adoptar, garante que a estimativa de valor refletirá adequadamente o contexto e os objetivos para os quais foi solicitada uma dada avaliação. Essa escolha é, portanto, fundamental para conferir credibilidade e qualidade à avaliação.

Artigo elaborado por Oliveiros Cheta, REV – Recognized European Valuer (Certificate Registration Number: REV/PT/ANAI/2028/10) e Perito Avaliador de Imóveis registado na CMVM (PAI/2022/0004), membro associado da Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários (ANAI) nº 1076, membro da Associação das Sociedades de Avaliação e Avaliadores de Portugal (ASAVAL) nº S277. Possui pós-graduações em ‘Avaliação e Gestão na Actividade Imobiliária’ pela Coimbra Business School e em ‘Mercados, Instituições e Instrumentos Financeiros’ pela Universidade Nova de Lisboa e Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa.
Anteriormente foi co-fundador de uma sociedade financeira regulada pelo Banco de Portugal e CMVM, tendo desempenhado funções de administração, Portfolio Manager, entre outras.
Tem escritórios na Rua das Sencadas, 140, 4490-066 Póvoa de Varzim
A Lei n.º 153/2015 de 14 de setembro regula o acesso e o exercício da atividade e a profissão dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro nacional.

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