No presente artigo, pretendo partilhar as principais ideias de um conceito fundamental na avaliação imobiliária: o ‘Highest and Best Use’ (‘HABU’) ou ‘Máxima e Melhor Utilização’.
O que é então ‘Highest and Best Use’, com base nas ‘Normas Europeias de Avaliação’ (‘EVS’)?
O ‘Highest and Best Use’ refere-se ao uso que, entre todas as possibilidades legais, físicas, financeiras e socialmente viáveis, resulta na maior valorização de um determinado imóvel. Por outras palavras, trata-se da utilização que otimiza o valor do terreno ou da propriedade, considerando as condições atuais e futuras do mercado.
A versão mais recente das EVS (EVS 2020), oferece uma estrutura aperfeiçoada para entender e aplicar o ‘Highest and Best Use’. Aqui estão algumas considerações-chave:
- Viabilidade Legal e Regulamentar:
O uso considerado deve ser permitido pelas leis de zoneamento, restrições ambientais, códigos de construção e outras regulamentações aplicáveis à propriedade. Por exemplo, não faria sentido considerar uso residencial em um terreno zonificado apenas para uso industrial. - Viabilidade Física:
As características físicas do terreno e benfeitorias, como topografia, forma, tamanho e localização, devem viabilizar o uso proposto. Por exemplo, seria inviável desenvolver um arranha-céu em um terreno muito pequeno. - Viabilidade Financeira:
O uso analisado deve gerar um retorno positivo ou pelo menos igualar o custo e investimento necessários. Avalia-se a relação entre receitas potenciais e despesas envolvidas. As EVS 2020 incentivam a utilização de metodologias de análise financeira apropriadas. - Viabilidade Social:
A dimensão social do ‘Highest and Best Use’ considera as necessidades e preferências da comunidade local. Projetos que atendem às necessidades sociais e culturais da região têm maior probabilidade de serem considerados como usos mais valiosos.
Para peritos avaliadores como eu, compreender e aplicar o conceito de ‘Highest and Best Use’ é crucial. Isso não apenas contribui para avaliações mais precisas, mas também permite aconselhar os clientes sobre estratégias potenciais para maximizar o valor de seus ativos imobiliários.
Conclusão
Em resumo, as EVS 2020 fornecem um guia abrangente para explorar o ‘Highest and Best Use’ em avaliações imobiliárias. Ao considerar a viabilidade legal, física, financeira e social, os peritos avaliadores podem oferecer insights valiosos para proprietários e investidores, contribuindo para uma tomada de decisão informada e estratégica no mercado imobiliário.
Espero que este artigo tenha sido informativo e útil para todos os leitores!
